MIAMI. - El mercado inmobiliario del sur de Florida continúa en evolución, con oportunidades a la par que desafíos para sus residentes, especialmente para la clase media. En conversación de DIARIO LAS AMÉRICAS con Daiana Quiceno, fundadora y CEO de Elite Miami Living, exploramos las complejidades del mercado actual, el impacto de las nuevas leyes y qué esperar en 2025. Con más de 20 años de experiencia en el sector, Quiceno ofrece su perspectiva sobre el posicionamiento de Miami-Dade como el epicentro del crecimiento inmobiliario en los Estados Unidos.
Transformación
Quiceno comenzó en el mercado inmobiliario a los 17 años, influenciada por su madre, una destacada broker internacional. Su carrera despegó trabajando con desarrolladores de la talla de Tibor Hollo, quien fuera pionero en la construcción de rascacielos en Miami, entre ellos el Panorama Tower. “Desde el inicio de mi carrera, he presenciado cómo Miami ha evolucionado de ser un destino turístico para convertirse en un mercado inmobiliario global. Esto no ocurrió de la noche a la mañana; fue el resultado de años de planificación y desarrollo”, comentó.
Esa transformación, acelerada por la pandemia, consolidó a Miami como un destino para inversionistas internacionales y locales con altos recursos, elevando los precios por un lado y complicando el acceso a la vivienda para los residentes de clase media, por otro.
Viviendas asequibles
En los últimos años, Miami-Dade ha sido señalado como el epicentro de la crisis de viviendas asequibles en EEUU. Según Quiceno, esto es el resultado de varios factores, entre ellos la falta de inventario, el aumento de los costos de construcción y la llegada masiva de nuevos residentes.
Una de las soluciones impulsadas por los políticos de Tallahassee es la Ley Live Local Act, aprobada en 2023. Esta legislación permite a los desarrolladores cambiar la zonificación, siempre que destinen el 40% de sus proyectos a viviendas asequibles. Además, incluye incentivos fiscales y créditos impositivos para estimular el desarrollo de viviendas asequibles en áreas de alto costo. “Es una medida necesaria, pero el éxito dependerá de cómo se implemente y de que realmente se cumpla su objetivo de beneficiar a la clase trabajadora”, señaló.
¿Asequible?
Sin embargo, el desafío sigue siendo la definición de “vivienda asequible”. Por ejemplo, el ingreso medio del área (AMI) en 2024 para una familia de cuatro miembros en Miami-Dade es aproximadamente 75.000 dólares. Para que una vivienda sea considerada asequible, uno de los requisitos es que los costos de alquiler o hipoteca no superen el 30% de los ingresos familiares. Con alquileres que oscilan entre 2.600 y 3.100 dólares mensuales para un apartamento de dos habitaciones, muchas familias trabajadoras con ingresos promedio siguen quedando excluidas.
“Es crucial que las autoridades locales supervisen los precios para asegurarse de que las viviendas asequibles realmente sean accesibles para quienes más las necesitan”, advirtió Quiceno.
Tasas de interés y clase media
Otro factor que dificulta el acceso al mercado de la clase trabajadora es el aumento en las tasas hipotecarias. Actualmente, las hipotecas a 30 años rondan el 6.8%, comparado con el 3% registrado durante la pandemia.
Tal diferencia en las tasas representa un incremento significativo en los pagos mensuales. Por ejemplo, una hipoteca de 600.000 dólares, cuyo pago mensual hace tres años hubiera sido de unos 2.400 dólares, ahora supera los 3.800 dólares. Por consiguiente, para calificar al préstamo, una familia necesitaría ingresos superiores a 130.000 dólares anuales, una realidad que deja fuera a gran parte de la clase media.
“Cuando miras la historia del mercado inmobiliario y vas 30 años atrás, las tasas de interés promedio oscilaban entre el 8% y el 9%. Hoy estamos viendo tasas más altas que las de la pandemia, pero se alinean con promedios históricos. Programas como el FHA, que permiten acceder a una vivienda con un pago inicial de un 3% son una herramienta clave para las familias trabajadoras”, explicó Quiceno.
Miami en auge
A pesar de los desafíos, Miami continúa atrayendo a residentes e inversionistas debido a su clima, ventajas fiscales y calidad de vida. Según Quiceno, este auge se refleja en el cambio demográfico: “Antes, Miami era visto como un destino vacacional. Hoy, es un lugar para vivir y trabajar a largo plazo. Muchas familias del norte están trasladándose aquí de manera definitiva”.
La ausencia de impuestos estatales sobre los ingresos sigue siendo un atractivo poderoso para quienes buscan mudarse a Florida. “La diferencia en el costo de vida, especialmente en términos fiscales, ha convertido a Miami en una opción para quienes buscan maximizar su calidad de vida e inversión”, señaló.
En este contexto, es bueno señalar que un estudio de Moodhys Analytics halló que el costo de vida relativo en Miami es de 122% del promedio nacional, más alto que el 119% de la ciudad de Nueva York. Por lo que se aprecia una migración desde Miami hacia comunidades más asequibles dentro del estado, sin embargo, continúa alta la llegada de personas lo que compensa con creces esta salida. Se espera un crecimiento demográfico entre un 0.5 y 1% en los próximos años, plantea el estudio.
Desde la pandemia, los precios de las propiedades en Miami han aumentado un 80%.
Seguridad en los condominios
La tragedia de Champlain Towers en 2021, donde fallecieron 98 personas, llevó a la aprobación de la Ley SB-4D, que entra en vigor el 31 de diciembre de 2024. Esta normativa, que busca reforzar la seguridad de los edificios, exige inspecciones estructurales más estrictas y la creación de reservas obligatorias para reparaciones en inmuebles de más de 30 años.
A pesar de su noble propósito, “esta ley genera incertidumbre a los propietarios, especialmente los mayores, que viven de ingresos fijos. En algunos condominios las cuotas especiales que deben pagar los propietarios para reparaciones y reservas oscilan entre los 20.000 y 30.000 dólares, hay casos extremos de hasta 300.000 dólares por unidad. Esta situación pone en aprietos a muchos residentes”, explicó Quiceno.
Según datos del MLS, actualmente hay unos 20.000 condominios en venta en Palm Beach, Broward y Miami-Dade, de los cuales un 85% tienen más de 30 años de antigüedad. Muchos no han realizados los estudios y ni creado las reservas que marca la norma legal. Por lo tanto, se desconoce cuál sería la cuota especial que deben asumir los propietarios. Una realidad que dificulta las ventas, comentó. “Con la entrada en vigor de esta ley, cuando se definan las cuotas especiales, se espera que los compradores tengan más claridad para tomar decisiones informadas”, añadió. “Existen compradores dispuestos a adquirir condominios”.
¿Comprar o alquilar?
Para Quiceno, la compra de una vivienda sigue siendo una inversión sólida, aunque reconoce los retos actuales. “La falta de inventario es un problema crítico. Sin embargo, con un mercado más estabilizado, los compradores tienen más tiempo y herramientas para negociar y tomar mejores decisiones”, afirmó.
Perspectivas 2025
Quiceno es optimista, proyecta un mercado más equilibrado para 2025. Con la implementación de la Ley Live Local y el desarrollo de nuevas áreas como Homestead y Kendall, podrían surgir oportunidades para la clase trabajadora. Sin embargo, advirtió que será crucial una colaboración efectiva entre autoridades locales y desarrolladores.
“El 2025 será un año de transición, con más construcción de viviendas asequibles y una mayor diversificación del mercado. Pero también será clave garantizar que estas iniciativas realmente beneficien a las familias trabajadoras, que son el corazón de nuestra comunidad”, concluyó.
El futuro de Miami-Dade se perfila como un balance entre crecimiento económico y retos sociales. La clave estará en encontrar soluciones inclusivas que permitan a todos los residentes prosperar en una ciudad en constante transformación.
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