MIAMI.– La Cámara de Representantes de Florida dio luz verde al proyecto de ley HB 913, promovido por la representante republicana Vicki López del Distrito 113, con el objetivo de reformar a fondo el régimen legal de las asociaciones de condominios para garantizar la seguridad estructural, la transparencia financiera y la eficacia administrativa de los edificios residenciales, permitiendo a las juntas imponer special assessment y optar por líneas de crédito que permitan reparar y mantener los inmuebles.
La aprobación del proyecto tuvo lugar el pasado 23 de abril, y representa una respuesta legislativa directa a los desafíos surgidos tras el colapso del edificio Champlain Towers South en Surfside en 2021, tragedia que dejó 98 muertos. Desde entonces, Florida ha implementado nuevas normas de inspección estructural y exigencias financieras que han generado preocupación entre propietarios y asociaciones por los altos costos derivados.
Con Champlain Tower en mente
El colapso del edificio Champlain Towers South en Surfside marcó un punto de inflexión en la regulación de condominios en Florida. A raíz de esa tragedia, el estado impuso exigencias más estrictas, como la recertificación estructural a los 30 años y la creación de reservas financieras obligatorias para mantenimiento de los condominios.
En este contexto, las asociaciones de propietarios han denunciado que los costos derivados de esas normas resultan inasumibles para muchas familias, generando tensiones y demoras en reparaciones necesarias.
Ante esta realidad, HB 913 propone que las asociaciones puedan acceder a líneas de crédito para financiar reparaciones urgentes o crear fondos de reserva obligatorios, sin necesidad de aumentar de forma inmediata las cuotas a los residentes. “Esta histórica ley proporciona alivio financiero y garantiza la seguridad de los edificios para los residentes de condominios en el estado de Florida”, declaró López tras la aprobación.
Detalles de la ley
El proyecto introduce reformas estructurales en la Ley de Condominios, con cambios en varias áreas clave:
— Cuotas especiales : A partir del 1 de julio de 2025, las juntas de administración podrán imponer special assessments siempre que se trate de reparaciones urgentes o estructurales sustentadas en un informe técnico. La medida excluye a condominios controlados por desarrolladores, compradores masivos o mayoritarios.
— Supervisión reforzada: Los gobiernos locales deberán verificar si los condominios han completado los estudios de reservas y las inspecciones estructurales requeridas, y reportar estos datos al Departamento de Regulación Empresarial y Profesional (DBPR) y a la Oficina de Auditoría y Rendimiento del Gobierno (OPPAGA), para identificar riesgos y priorizar la atención.
—Transparencia y gobernanza:La norma exige que las asociaciones publiquen en línea documentos esenciales; impone declaraciones juradas a directores; fortalece el proceso contable y electoral; y regula el rol de proveedores, prohibiendo que empresas encargadas de inspecciones participen luego en las reparaciones derivadas, a fin de evitar conflictos de interés.
En este contexto, HB-913 introduce mecanismos para facilitar y regular el voto electrónico y exige que las asociaciones habiliten una dirección de correo para recibir las boletas electrónicamente enviadas.
— Condóminos-hotel y propiedades mixtas: Se incluyen lineamientos específicos para subdivisiones verticales y edificios de uso mixto, que suelen presentar disputas legales sobre responsabilidad compartida entre asociaciones y operadores hoteleros.
— Líneas de crédito: A diferencia de las cuotas especiales, la contratación de líneas de crédito sí requerirá aprobación previa de los propietarios. Según el texto aprobado, la membresía de una asociación controlada por los propietarios podrá autorizar, por mayoría del total de votos, la obtención de una línea de crédito garantizada (secured line of credit) para financiar el cronograma de reservas recomendado por un estudio de integridad estructural.
Antes de la votación, la junta debe notificar por escrito a cada miembro que, de no aprobarse el financiamiento anual completo de las reservas, se impondrá en el futuro un special assessment para cubrir el crédito, incluyendo la proyección de cuánto corresponderá pagar cada año. Esta cláusula busca garantizar transparencia y prevenir el endeudamiento sin información clara para los residentes.
No obstante, una parte clave de esta norma es que establece que los estatutos internos de las asociaciones no podrán impedir a una junta de administración emitir special assessment o adquirir préstamos para realizar reparaciones necesarias conforme a los informes técnicos.
Esto responde a un interés público apremiante, ya que exigir aprobación de los propietarios podría retrasar trabajos urgentes que ponen en riesgo la salud y seguridad de residentes y ocupantes. Un poder que aplica a todas las asociaciones no controladas por desarrolladores a partir del 1 de julio de 2025, sin importar lo que indiquen sus documentos constitutivos.
Este conjunto de medidas busca garantizar que las asociaciones de condominios puedan actuar con rapidez, transparencia y capacidad financiera ante riesgos estructurales, sin trabas burocráticas que comprometan la seguridad pública.
Es decir, la ley no otorga carta blanca a las asociaciones para endeudarse sin control, pero sí establece un marco legal para hacerlo de forma ordenada, previsible y con respaldo comunitario.
En una conferencia celebrada el 10 de abril, el gobernador Ron DeSantis expresó: “Mientras el Senado avanza con una legislación que protege a los residentes, la Cámara ha optado por un proyecto que no exige mayor responsabilidad a las juntas, dificulta la remoción de miembros, y permite decisiones importantes sin el consentimiento de los propietarios”.
Asimismo, DeSantis alertó que la iniciativa “debilita los sistemas de votación electrónica, abriendo la puerta a manipulaciones internas”, y la calificó como una legislación que “beneficia a intereses particulares, como desarrolladores y abogados litigantes, en detrimento de los residentes más vulnerables”.
Seguridad y transparencia
Frente a las críticas, Vicki López defendió la iniciativa afirmando: “Esta legislación fortalece y moderniza la gobernanza de los condominios, la estabilidad financiera y la transparencia en Florida, al tiempo que prioriza la seguridad, la equidad y la gestión inclusiva para proteger a los residentes y prevenir futuras tragedias”.
El proyecto de ley HB 913 fue aprobado en la Cámara de Representantes y ahora deberá ser evaluado por el Senado estatal. De ser ratificado, marcaría un cambio profundo en la forma de gestionar los condominios en Florida.
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