Aún millones de compradores se enfrentan a problemas esenciales: altos precios, incrementos del pago de asociación y otros cargos; exigencias en las calificaciones para un préstamo y el mermado poder adquisitivo por la inflación
El aumento de los inventarios y la caída de las ventas de viviendas por casi tres años dieron la vuelta a las condiciones del mercado inmobiliario en EEUU y Florida.
PATRICK T. FALLON/ AFP.En los últimos dos años, la situación de la industria inmobiliaria en Estados Unidos ha dado un vuelvo a favor de los potenciales compradores; sin embargo, la mayoría de los analistas consideran que la prudencia aún es necesaria para no dar pasos en falso o caer en trampas del mercado.
Algunos analistas, incluso, se refieren otra vez a las condiciones existentes para que pueda estallar una nueva burbuja inmobiliaria fomentada bajo el gobierno de Joe Biden.
Aunque los tipos de interés hipotecario han caído respecto al 2023 y 2024, no ha sido un estímulo decisivo para comprar.
Aún millones se enfrentan a problemas esenciales: los altos precios de las viviendas, el incremento en el pago de las asociaciones y otros cargos como en Florida el denominado Impuesto por Distrito de Desarrollo Comunitario (CDD, por sus siglas en inglés); las exigencias en las calificaciones para un préstamo de bienes raíces y el poder adquisitivo mermado bajo una histórica inflación de cuatro años.
Este cargo CDD se aplica ahora en las comunidades de nueva construcción para financiar la infraestructura y los servicios que no cubrió el urbanizador, como calles, alcantarillado, aceras, parques, acueducto, recogida de basura, alumbrado público, etc.
El pago se realiza de forma anual como parte de los impuestos a la propiedad. Esto ha encarecido el precio de las viviendas nuevas en venta junto con la inflación, que implica el mayor costo de los materiales de construcción y mano de obra.
Tras la tragedia en Surfside en 2021, Florida aprobó regulaciones más estrictas para los condominios. Desde entonces, los edificios de más de tres pisos deben pasar inspecciones estructurales después de 30 años de construcción, o a los 25 si están cerca del mar.
En el caso de los apartamentos en el sur de Florida, los precios han ido en picada por las nuevas regulaciones para la certificación de seguridad de los edificios, al tiempo que el inventario se incrementa por semana. La mala noticia es que los precios vienen acompañados de un cargo extra que ha recaído en los propietarios y que en muchos casos sobrepasa los 50.000 dólares para cubrir parte de las reparaciones exigidas por las autoridades.
De acuerdo con datos de Redfin, el número de viviendas en venta en enero de 2025 alcanzó las 179,000, lo que representa un aumento del 23% en comparación con el año anterior y el nivel más alto desde 2012. Las opciones no estaban a este nivel desde el 2010.
Esta tendencia afecta incluso a mercados tan sólidos como Miami, donde en febrero solo se vendieron 307 propiedades -entre casas, apartamentos y townhouses- lo que representa una caída del 7% respecto al 2024.
Los precios también caen, aunque agentes inmobiliarios y algunos analistas digan lo contrario.
El notable incremento de propiedades en el mercado ha provocado reducciones de precios, hasta en las ciudades más codiciadas en los últimos años.
En Naples, por ejemplo, de las 8,043 casas en venta, 2,731 tienen ahora un menor precio.
Aunque los precios varían por regiones, tipos de propiedades (apartamentos, condominios, townhouses, casas unifamiliares, dúplex, edificios) y segmentos de poder adquisitivo, las regulaciones impuestas por el gobierno de Joe Biden a los bancos y otros prestamistas, agudizaron el problema de las calificaciones de los compradores para obtener un préstamo, ya sea por FHA (avalado por el gobierno) o uno convencional.
Las caídas en las ventas en EEUU por casi tres años de forma consecutiva han abierto las opciones en el mercado para quienes buscan un techo propio.
Entre mayo y junio de 2024, el inventario en el país subió de forma considerable, cayó en diciembre y en enero de este año comenzó a escalar nuevamente con 1,18 millones de viviendas en venta. La misma tendencia ocurrió en febrero.
En Miami-Dade, en enero de 2022 sólo había a la venta 6,376 propiedades disponibles; en enero de 2025 se registraron más de 16,780 viviendas, regresando a niveles antes de la pandemia.
Otra noticia es que en Broward, cada vez más propiedades experimentan reducciones en sus precios, mientras la demanda sigue en declive.
En febrero de este año, 5,272 inmuebles tuvieron una disminución de precio, el 31% de las propiedades en venta en el mercado en ese período y un nivel que no se veía desde el 2017.
En ese mismo mes había en Broward 16.668 viviendas a la venta, otra cifra que tampoco se veía en los últimos años.
La cantidad de propiedades bajo contrato también cedió de forma significativa. En febrero de 2025, 3,196 viviendas estuvieron pendiente a venderse, sólo el 19,7% del inventario total. Esto contrasta con el promedio histórico del 41% que indica una desaceleración de las ventas con 72 días como promedio en el mercado, y el precio medio fue de 399.950 dólares, una notable diferencia respecto a meses anteriores. No obstante, sigue siendo un mercado caro.
Eso significa que el mercado sigue su curso de autocorrección.
En febrero de 2025, en Miami-Dade hubo una caída general en las ventas interanuales del 15.5%.
Las ventas de casas unifamiliares descendieron un 8%, mientras que las de condominios disminuyeron 21.7%, aunque esta última cifra no incluye el mercado de construcciones nuevas.
El desplome de ventas por casi tres años, la reducción de la inflación, menor tasa hipotecaria y el incremento del inventario hará definitivamente que los precios caigan al nivel de los 300.000 que esperan los potenciales compradores, según analistas.
Otro elemento importante es que millones de propietarios se encuentran atrapados en la tendencia ganadora de hace tres años e intentan mantener los altos precios, aunque su inmueble permanezca durante meses en el mercado. Otros no se resignan y retiran de la venta su inmueble.
Al final, propietarios y vendedores de bienes raíces tendrán que aterrizar y reajustarse en medio de condiciones diferentes. El gran carnaval de precios y ventas hace rato concluyó, a pesar de que muchos siguen anquilosados en la creencia de que todo sigue igual y que la demanda continúa en ascenso.
A lo anterior se suma el alto costo de los seguros.
En 2024, la prima anual promedio superó los 6,000 dólares en Florida, frente al registro nacional promedio de 1,700 dólares, según el Instituto de Información de Seguros. Y para el 2025, ya se reporta un incremento adicional del 20%.
Los precios, aunque han descendido respecto al 2021 y 2022, aún no representan el alivio real que buscan los compradores en comparación con el descomunal ascenso, la mayor sobrevaloración de las propiedades en la historia del país.
El tiempo de las viviendas en venta en el mercado se ha disparado en los últimos 12 meses. En 2024, el período de cierre de una compraventa osciló entre los 70 y 120 días, en algunos casos superó incluso los seis meses.
La diferencia es abismal en contraposición con las dos o cuatro semanas que duraba la mayoría de las propiedades en 2021, 2022 y los dos primeros trimestres de 2023, incluso con ofertas muy por encima al precio original de venta, cuando el precio promedio —por ejemplo en 2023— superó los 400.000 dólares.
De acuerdo con la Asociación Nacional de Realtors, los prestamistas Fane Mae y MBA, y JP Morgan Reserch predicen una subida de precios en 2025 entre el 2% y 3%.
En el sur de Florida, condados Miami-Dade y Broward el precio promedio sobrepasaba los 565.000 dólares, pero gran cantidad de viviendas unifamiliares en Miami y otras ciudades codiciadas se vendieron por encima de los 760.000 hace dos o tres años.
Ahora ocurre todo lo contrario. Gran parte de los dueños de viviendas se ven obligados a negociar el precio de compraventa por debajo del valor original de su exposición en el mercado.
El freno en las ventas se percibe en la cantidad de propiedades que se mantienen durante meses en el mercado, con varias reducciones de precios para captar la atención de los interesados.
Lo que ha ocurrido es que las reducciones resultan insuficientes en un mercado cuyos valores se inflaron de forma descontrolada y especulativa como nunca se había visto, por lo cual sigue siendo hostil para adquirir una propiedad.
Por tales razones, la mesura y la paciencia son recomendaciones que dan expertos, en medio de un proceso automático de corrección del mercado y medidas que debe tomar la nueva administración en Washington en aras de impulsar las ventas y volver a tener precios de compraventa más asequibles para las familias trabajadoras o compradores individuales.
A pesar de que durante casi tres años las ventas de viviendas han registrado caídas sin precedentes en el país por diversas causas, millones de personas continúan fuera del acceso al mercado tras no poder calificar para un préstamo o percibir que ni siquiera pueden sufragar los pagos de una hipoteca.
El gobierno de Joe Biden, analistas alineados a la izquierda y los grandes medios de prensa de la misma tendencia negaron la existencia de una crisis inmobiliaria junto a otras crisis: inmigración, bancaria, de déficit comercial, inflacionaria, de liderazgo en la Casa Blanca y políticas fallidas a nivel nacional e internacional.
Todo lo anterior repercutió de forma directa e indirecta en el mercado inmobiliario.
En enero de este año, las ventas de propiedades de uso cayeron una vez más 5% respecto a diciembre, mientras que las de nueva construcción se desplomaron un 10,5%. Pero esto ocurre desde finales de 2022, con algunos meses de excepción; sin embargo, el anterior gobierno y medios neoliberales silenciaron la crisis ante el pánico de la desatada entre el 2006 y 2009.
El retroceso del primer mes del año se produjo después de que la reventa de viviendas cayera en 2024 a su nivel más bajo en tres décadas.
Las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos, en campo negativo desde hace casi tres años, recuperaron algo de terreno en febrero, en medio de un mayor inventario precisamente por el freno de las compraventas y precios que caen de forma lenta en diferentes regiones del país.
Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), la transacción de viviendas usadas se recuperó un 4,2% el mes pasado, y alcanzó una tasa anual de 4,26 millones, ajustada estacionalmente.
Esta cifra superó la predicción de 3,95 millones de un consenso recabado entre analistas, según el sitio económico Briefing.com.
El falso entusiasmo o triunfalismo de medios de prensa y entidades de bienes raíces se mueven hoy dentro de un mercado que continúa en contracción, hasta no se sabe cuánto tiempo.
Entre las prioridades del gobierno del presidente Donald Trump figura la inflación y convertir en positivos los índices negativos de su predecesor en la Casa Blanca.
Varias órdenes ejecutivas firmadas por Trump en la Oficina Oval están directamente relacionadas con el aumento de la producción petrolera y la explotación máxima e histórica del imponente potencial de EEUU para producir y exportar crudo.
En la actualidad, se extrae en Norteamérica la cifra récord de 13,58 millones de barriles diarios de crudo, el mayor registro a nivel mundial. Ningún país productor siquiera se ha acercado a este dato.
Este fue en el 2021 uno de los factores que impulsó la peor inflación en las últimas cinco décadas en EEUU y que asfixió financieramente a decenas de millones de estadounidenses, entre ellos quienes pensaban adquirir una vivienda y tuvieron que desistir de sus planes.
"Los compradores de viviendas están ingresando de forma lenta al mercado", explicó en un comunicado Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, en referencia al aumento de compradores gracias a la mayor existencia de propiedades disponibles para la venta.
Sin embargo, esta opinión es cuestionable.
Siempre habrá compradores en el mercado de bienes raíces confundidos, mal informados o ansiosos por obtener una vivienda, lo que no quiere decir que el mercado se recupera o se desarrolla de forma consistente. Por el contrario, en este caso se encuentra en la peor contracción de los últimos 30 años y eso es esperanzador para los compradores pacientes e inteligentes, que esperan la autorregulación del mercado.
"Las tasas hipotecarias no han cambiado mucho, pero una mayor existencia y más opciones liberan la demanda de vivienda contenida", añadió Yun.
La manipulación engañosa o amarillista que ofrecen algunos medios de prensa y agencias de noticias de un mes a otro sobre las cifras de bienes raíces, por lo general, entregan una imagen totalmente falsa de la verdadera tendencia del mercado inmobiliario, en este caso una tendencia negativa en ventas por casi tres años consecutivos.
Las cuatro principales regiones de Estados Unidos tuvieron alza de precios; sin embargo, la realidad dicta otra situación: los precios caen, incluso en regiones cotizadas, y los inventarios suben, las dos causas principales de que algunos compradores se hayan lanzado al mercado en febrero, lo que no significa que sea una tendencia.
Esto ha ocurrido en algunos meses alternos y períodos esporádicos muy breves de los casi tres años de crisis hipotecaria, que el gobierno de Joe Biden y los medios de prensa de izquierda ocultaron, pero que sigue ahí con precios inflados en más de un 300%.
En Florida, uno de los principales mercados en atractivo de EEUU, el inventario de casas unifamiliares aumentó 31.6% y el de propiedades tipo condominio o townhouse subió 36%, datos que confirman un mercado relativamente beneficioso para compradores.
De acuerdo con Realtor.com, Miami-Dade, Broward y Palm Beach continúan siendo zonas de alta valorización y sitúa al área metropolitana de Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach como el segundo mercado inmobiliario más importante del país para 2025. Así lo confirmó una nota reciente publicada en DIARIO LAS AMÉRICAS.
Según la misma fuente, algunos factores continúan su incidencia en el mercado del sur de Florida. Alta proporción de compras en efectivo, alta plusvalía o retorno, crecimiento poblacional.
Miami (38.1%) y Fort Lauderdale (38.9%) se encuentran entre los cinco primeros mercados del país en compras sin financiamiento, lo que reduce la dependencia de tasas hipotecarias y acelera las transacciones.
Miami-Dade ocupa el quinto lugar nacional en viviendas con mayor posibilidad de obtener más capital de retorno, con un 64.4% de propiedades en ese rango valorativo.
Uno de los problemas que atenta contra las ventas es la falta de financiamiento FHA (Federal Housing Administration) o préstamos avalados por el gobierno a través de la Administración Federal de la Vivienda para los condominios. Esto sigue siendo un obstáculo en la compraventa.
Según expertos, esta es la forma más económica y asequible para familias o primeros compradores y exige sólo el 3% del valor de venta de la vivienda.
De los 2.397 edificios de condominio en Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 21 están aprobados para préstamos FHA. Florida es el único estado donde se exige un 25% de pago inicial si el edificio no tiene suficientes reservas, lo que limita el acceso a miles de compradores.
FUENTE: Con información de AFP y otras fuentes.
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