A pesar de que durante casi tres años las ventas de viviendas han registrado caídas sin precedentes, millones de estadounidenses aún no pueden cumplir el sueño de comprar su propiedad
El mercado de bienes raíces no muestra síntomas de recuperación y de beneficios para los compradortes.
SAUL LOEB/ AFPLa frustración de millones de potenciales compradores de viviendas en Estados Unidos (EEUU) sigue en pie. Y en el 2025, los expertos no esperan cambios drásticos en el sector de bienes raíces, pero sí nuevas medidas y condiciones en algunas regiones del país que pudieran beneficiar aumentos de compraventa.
A pesar de que durante casi tres años las ventas de viviendas han registrado caídas sin precedentes en el país por diversas causas, millones de personas continúan fuera del acceso al mercado al no poder calificar para un préstamo o percibir que ni siquiera pueden sufragar los pagos de una hipoteca.
El gobierno de Joe Biden, analistas alineados a la izquierda y los grandes medios de prensa de la misma tendencia negaron la existencia de una crisis inmobiliaria junto a otras crisis: inmigración, bancaria, de déficit comercial, inflacionaria, de liderazgo en la Casa Blanca y políticas fallidas a nivel nacional e internacional.
Todo lo anterior repercutió de forma directa e indirecta en el mercado inmobiliario y las consecuencias negativas no mermaron en 2024.
El 2025 ha comenzado sobre las mismas huellas, porque la crisis ha sido creada por múltiples factores socioeconómicos, entre ellos la masiva inmigración permitida por los demócratas con su política de “Puertas Abiertas”, una afirmación confirmada por un estudio de la Reserva Federal y expuesta por varios congresistas republicanos en Washington.
A la hora de aplicar medidas para revertir este tipo de tendencias en el mercado inmobiliario, subsisten los mismos factores con los que se fomentó la crisis, por lo que el efecto positivo puede tardar varios años.
La anterior administración no hizo nada en ese sentido hasta tres meses antes de las elecciones presidenciales, cuando la Reserva Federal -bajo presión de la izquierda y sin un sustento de la realidad- redujo en tres momentos seguidos la tasa referencial para llevarla a 4.25%-4.50%
Cuando Jerome Powell, el presidente de la Reserva Federal, Banco Central o Fed, admitía los datos de inflación en caída dados por el Departamento de Trabajo del gobierno de Biden, los consumidores seguían enfrentándose a los mismos precios en casi todos los productos que durante el pico inflacionario en junio de 2022. En algunos renglones, continuaron en aumento: alimentos, seguros, precios de vehículos en compraventa, boletos aéreos, productos para el hogar, materiales de construcción y servicios, entre otros.
En enero de este año, las ventas de propiedades de uso cayeron una vez más 5% respecto a diciembre, mientras que las de nueva construcción se desplomaron un 10,5%. Pero esto ocurre desde finales de 2022, con algunos meses de excepción; sin embargo, el anterior gobierno y medios neoliberales silenciaron la crisis ante el pánico de la desatada entre el 2006 y 2009
El retroceso del primer mes del año se produjo después de que la reventa de viviendas cayera en 2024 a su nivel más bajo en tres décadas, otro récord nefasto de la administración Biden-Harris.
Se vendieron 683.000 viviendas nuevas, mientras la usadas fueron 4,06 millones, el nivel más bajo desde 1995, de acuerdo con la Asociación Nacional de Realtors (NAR, por sus siglas en inglés).
El mercado continúa con precios muy altos y tasas elevadas, además de la inflación, que de acuerdo con datos del Departamento de Trabajo y de la Reserva Federal se encuentra en el 3% en el análisis del indicador IPC (Índice de Precios al Consumidor).
Analistas independientes y conservadores consideran que esa cifra de inflación es mucho mayor y los precios que pagan los consumidores en casi todos los productos, excepto la gasolina que tampoco es barata, siguen por las nubes.
Durante cuatro años esta situación ha mantenido en asfixia a decenas de millones de estadounidenses.
El consumo de los hogares en Estados Unidos también cayó en enero más de lo que esperaban los mercados, sobre todo por una baja del gasto en el sector de automóviles.
Desde hace casi dos años, el consumo en Estados Unidos, que representa casi 70% de la economía estadounidense, se encuentra en una tendencia de descenso y estancamiento
Las ventas de vivienda no recién construidas alcanzaron los 4,08 millones, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). La cifra confirma la tendencia de descenso del sector inmobiliario, con un déficit de propiedades a nivel nacional de más de 4,5 millones de inmuebles.
A pesar de que el inventario ha aumentado respecto al 2022 y 2023, el flujo de ventas no sale del hoyo en que se encuentra, y los precios no caen al mismo ritmo a pesar del descenso en algunas regiones del país.
Entre mayo y junio de 2024, el inventario en EEUU subió de forma considerable, cayó en diciembre y en enero de este año comenzó a escalar nuevamente con 1,18 millones de viviendas en venta
Las tasas hipotecarias llegaron a superar el 8%, las peores desde el 2008.
En los últimos meses de 2024 bajaron a un promedio de 6.35% antes de mantenerse durante más de año y medio antes por encima del 7%. Sin embargo, en enero la tasa hipotecaria volvió a superar ese valor y hasta el 25 de febrero era de 6.88, de acuerdo con datos del comprador de hipotecas Freddie Mac.
"Las tasas hipotecarias se han mantenido altas durante varios meses a pesar de los tres recortes de las tasas de interés a corto plazo por parte de la Reserva Federal", dijo el economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, en un comunicado.
"Cuando se combina con los elevados precios, la asequibilidad de la vivienda sigue siendo un gran desafío", añadió. Y esto se suma al desgaste financiero de los consumidores y potenciales compradores. Millones de ellos han sido descalificados en el actual mercado ante la imposibilidad de ser aprobados para un préstamo.
El precio promedio de venta de viviendas creció 4,7% hasta alcanzar los 407.500 dólares, añadió la asociación.
La inflación también disparó los costos de reparaciones y construcción, mientras que en los últimos cuatro años los precios de las viviendas aumentaron un 30%.
La caída de la demanda en la compra de viviendas, sumado al alza del precio en los materiales, sigue impactando el sector de la construcción en 2025.
En el caso de las viviendas nuevas, los valores más altos se asocian a las condiciones anteriores y al costo de fabricación.
A mediados de 2024, el costo para terminar una vivienda promedio de tres habitaciones y dos baños con unos 2.000 y 2.100 pies cuadrados en el estado de Florida era de entre 300.000 dólares y 320.000, un 80% más respecto al segundo trimestre. Y entre noviembre y diciembre de 2023, escaló un 56,6%.
Si la propiedad llegaba a los 2.500 pies cuadrados con cuatro habitaciones y tres baños, entonces el gasto se disparaba entre 360.000 dólares y 372.000
Dentro de los gastos se incluyen la preparación del terreno, los permisos y la conexión a los servicios públicos básicos.
Esos índices varían en cada estado y en dependencia de los materiales que se utilizan. Florida ha incrementado en las últimas dos décadas el rigor en los materiales y las normas de construcción en muchos condados debido a las catástrofes naturales, en especial Huracanes, algunos tornados y tormentas tropicales.
En Florida, a raíz del desplome del complejo residencial Champlain Towers en Surfside, el estado introdujo cambios y nuevas regulaciones para la certificación de seguridad en edificios con 30 años o más de antigüedad.
Esto ha causado que un gran número de propietarios no puedan pagar los recargos para las reparaciones, por lo que se han visto obligados a poner en venta sus apartamentos bajo el riesgo de ser confiscados por los bancos o prestamistas (foreclosure).
Esta situación ha contribuido al aumento de inventario; sin embargo, el escepticismo y la cautela entre los compradores resulta más que evidente.
Algunos fondos estatales y federales de ayuda a las millonarias inversiones exigidas para obtener la certificación, o préstamos a largo plazo y a bajo interés, han aliviado en parte a las asociaciones o dueños de edificios, pero no han sido suficientes.
En las últimas tres décadas en el sur de Florida, como en otros estados del país, las constructoras han dejado a un lado la fabricación de casas unifamiliares para triplicar sus ingresos mediante comunidades de Townhouse, condominios o monumentales edificios de apartamentos modernos, como es el caso del litoral de Miami y otras zonas en los condados Miami-Dade, Broward y Palm Beach.
Los proyectos han permitido que las ventas en el sur de Florida, además del ya conocido atractivo del clima, el desarrollo y los impuestos, hayan resistido al desplome nacional de las ventas inmobiliarias.
Sin embargo, esto ha desencadenado en otro grave problema para quienes adquieren una vivienda de este tipo: el temido Home Owners Association (HOA) o (Pagos mensuales por asociación y mantenimiento). Este cargo, que cada vez es más alto, se suma al costo de la hipoteca, los intereses del préstamo y los impuestos anuales.
El HOA puede variar por año, casi siempre hacia arriba. Es una de las razones por las que los dueños viven bajo una guillotina. De no pagar, la persona se enfrenta al riesgo de perder la propiedad, lo que equivale a perder todo lo que haya pagado hasta ese momento.
A la hora de vender, los excesivos costos de HOA se han convertido en un gran obstáculo tanto para el vendedor como para el comprador.
El pago de asociación en apartamentos modernos o de lujo puede superar los 1.000 y 1.400 dólares mensuales; es decir, que a los altos precios y a los altos intereses, se suma este otro roedor de la billetera que cada vez se incrementa más.
Las nuevas normas implementadas por la Asociación Nacional de Realtors, que entraron en vigor en julio de 2024, con la promesa de hacer bajar los precios, tampoco han logrado nada significativo.
Entre las modificaciones que entraron en vigor y que supuestamente contribuirían a bajar los precios figuran: Prohibición que la comisión de los agentes de bienes raíces se incluya servicios de listados múltiples. Los críticos dicen que hacer eso en el pasado llevó a corredores inmobiliarios a orientar a sus clientes hacia propiedades con las que podían ganar dividendos más altos.
Ahora las nuevas reglas exigen que los agentes se suscriban a los servicios de listado múltiple, muchos de los cuales son propiedad de filiales de la NAR. También los obliga a firmar acuerdos por escrito con sus compradores.
Se esperaba que los cambios en la estructura de comisiones redujeran las comisiones entre un 25% y un 50%, según TD Cowan, una firma de investigación de servicios financieros. Pero al final, todo continúa igual y tanto agentes como vendedores se han puesto de acuerdo para enmascarar las comisiones con dinero en efectivo o dentro del valor de venta de la propiedad.
También continúa la tendencia de que muchos dueños retengan sus propiedades adquiridas en décadas anteriores a bajos precios y bajos intereses o refinanciadas, lo cual les permite compensar los altos costos de vida bajo una inflación histórica creada por el gobierno de Biden-Harris, que ya supera cuatro años de gran desgaste para los consumidores estadounidenses.
Lo que sí podría aliviar los precios es la salida a la venta por ejecución hipotecaria de decenas de miles de viviendas adquiridas entre 2021 y 2023 por encima de los 600.000 y 800.000 dólares en el mercado regular (no de lujo), cuyos compradores ya no pueden pagar por diversas razones.
Un estudio realizado en 2023 reveló que más del 85% de esos compradores estaba arrepentido de obtener una propiedad a precios tan altos e inflados.
FUENTE: Con información de AFP y otras fuentes.
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